הפרת הסכם פיתוח בחוסר תום לב ע"י המועצה האזורית באר טוביה

השופט ס' ג'ובראן:

העובדות הרלוונטיות

1.        המשיבות הן חברות יזמיות המחזיקות מבנים ושטחי קרקע (להלן: המקרקעין) המצויים באזור התעשייה באר-טוביה (להלן: אזור התעשייה) בתחום שיפוטה של המועצה האזורית באר-טוביה (להלן: המערערת).

           המקרקעין נשוא הערעור נרכשו על ידי המשיבות מידי שלמה וחנניה גיבשטיין (להלן: גיבשטיין) ביום 21.12.1993.

2.        ביום 29.12.1993 נחתם בין המשיבות לבין המערערת וחברת המושבים בדרום בע"מ (להלן: חברת המושבים) שהינה החברה הכלכלית של המערערת, הסכם הנושא את הכותרת "הסכם פיתוח" (להלן: הסכם הפיתוח), במסגרתו התחייבו המשיבות לשלם לחברת המושבים הוצאות בסך 46,336 ש"ח לדונם, תמורת עבודות פיתוח שיערכו באזור התעשייה באר-טוביה, על ידי המערערת וחברת המושבים.

3.        סעיף 9 להסכם הפיתוח קובע:

"המועצה האזורית באר טוביה והחברה לא יגבו אגרות ו/או היטלים ו/או תשלומים נוספים לאמור לעיל בגין פיתוח המקרקעין, לרבות אי גביית תשלומים עבור סלילת כביש השרות ובעבור מחלף תימורים, בכפוף לאמור בסעיף 2 לעיל".

4.        בחודש אפריל 1994 ביצעה המערערת עבודות לסלילת כבישים באזור בו מצויים המקרקעין, עבודות אשר הסתיימו בחודש ספטמבר 1994.

5.        לאחר סיום עבודות הסלילה, בנו המשיבות מבנים על המקרקעין (להלן: המבנים).

6.        בחודש אוגוסט 1999 שלחה המערערת למשיבות דרישת תשלום עבור עבודות סלילת כבישים, וזאת מכוח הוראות חוק העזר לבאר טוביה לסלילת כבישים, מדרכות ותיעול, התשנ"ח-1997 (להלן: חוק העזר). לטענת המערערת סעיף 4(5) לחוק העזר קובע כי במקרה של תוספת בנייה יחויב בעל נכס בהיטל סלילה עבור הבנייה הנוספת, וכי המשיבות בנו מבנים לאחר סיום ביצוען של עבודות הסלילה.

           המשיבות סירבו לשלם את היטל הסלילה וטענו כי היה בהסכם הפיתוח בכדי להסדיר באופן סופי את כל התשלומים בגין פיתוח המקרקעין באזור התעשייה, וכי על פי סעיף 9 להסכם הפיתוח אין לחייב אותם בהיטל עבור סלילת הכבישים במקרקעין שברשותם.

7.        ביום 2.1.2000 הגישה המערערת כנגד המשיבות תביעה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו לתשלום סכום של 1,572,750 ש"ח, בצרוף ריבית והפרשי הצמדה בגין היטל סלילת הכבישים.

           המשיבות הגישו כתב הגנה בו חזרו על טענתן כי הסכם הפיתוח הסדיר באופן סופי את כל התשלומים בגין פיתוח המקרקעין באזור התעשייה, כולל סלילת כבישים, וכי המערערת הסכימה בהסכם הפיתוח שלא לתבוע כל תשלום נוסף בגין עבודות הפיתוח נשוא ההסכם. כמו כן הוגשה במסגרת כתב ההגנה תביעה שכנגד על ידי המשיבות בה טענו כי המערערת לא ביצעה במועד את עבודות הפיתוח אותן התחייבה לבצע על פי ההסכם, ודרשו לחייב את המערערת בביצוע העבודות נשוא הסכם הפיתוח.

           בעקבות כתב ההגנה הגישה המערערת כתב תביעה מתוקן, בו טענה כי פרשנותן של המשיבות להסכם הפיתוח אינה נכונה, ואינה תואמת את כוונת הצדדים. עוד טענה המערערת כי פרשנותן של המשיבות להסכם הפיתוח עומדת בסתירה לסעיף 75 לצו המועצות המקומיות (מועצות אזוריות), התשי"ח-1958 (להלן: צו המועצות), האוסר על המערערת לוותר על מיסים אלא בנסיבות מיוחדות שאינן מתקיימות במקרה זה, וכי במקרה בו יקבע בית המשפט כי פרשנותן של המשיבות להסכם הפיתוח היא הפרשנות הנכונה יש לקבוע כי הסכם הפיתוח בטל כיון שהוא מנוגד לחוק.

           בעקבות הגשת כתב התביעה המתוקן הגישו המשיבות כתב הגנה מתוקן, ובנוסף הגישו הודעת צד שלישי נגד מר חנן חסיד שעמד בראש המערערת במועדים הרלוונטים וכנגד מר שמואל ברקוביץ שעמד בראש חברת המושבים במועדים הרלוונטים. בהודעת צד שלישי טענו המשיבות כי אם תתקבל טענתה החילופית של המערערת בדבר בטלות ההסכם, אזי יש לחייב את הצדדים השלישיים בסכום של 750,000 ש"ח כל אחד, שכן במקרה זה הם פעלו בחריגה מסמכות, והציגו מצג שווא רשלני לפיו התובעת מוסמכת לחתום על הסכם הפיתוח ולהעניק במסגרתו פטור גורף מכל תשלום עתידי בגין עבודות הפיתוח.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

8.        בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כבוד השופטת ד' קרת-מאיר) דחה את תביעתה של המערערת וקיבל בחלקה את התביעה שכנגד שהגישו המשיבות, תוך חיוב המערערת להשלים את עבודות הפיתוח במקרקעין על פי ההסכם הפיתוח.

           במסגרת הכרעתו קבע בית המשפט כי קיימת "זהות עבודות" בין עבודות הסלילה בגינן נדרשו המשיבות לשלם היטלי סלילה ובין העבודות נשוא הסכם הפיתוח.

           באשר לפרשנות הסכם הפיתוח קבע בית המשפט כי במועד כריתתו נועד הסכם הפיתוח לקבוע הסדר שמטרתו למצות את התשלומים שיבוצעו על ידי המשיבות בגין פיתוח המקרקעין, בלא כל אבחנה בין רכיב הקרקע, לרכיב המבנים, וכי פרשנותו הראויה של הסכם הפיתוח הינה כי המשיבות לא תחויבנה בתשלום מעבר לזה שנקבע במסגרת הסכם הפיתוח בגין הוצאות פיתוח נשוא ההסכם.